不動産Ｑ＆Ａ【売却編】

ご相談の中で最も多いのが【売却】についてです。

①売却力は大手と水谷不動産どちらがあるの？

物件の種別によって違います。例えば投資用物件で数億円の一棟ビル等でしたら、買主様はエリア限定では無く、世界単位で物件を探していることが多いです。そのような物件ですと、正直大手不動産には敵わない事が多いです。

しかし居住用地や中古マンションや中古戸建、住宅用地等の居住用不動産の場合、その買主様は子どもの学区や家族の近く等エリアを絞ってお探しの方が多いです。

本気で物件探しを行っている買主様は、探しているエリアを得意としている地主様や地域住民と深い繋がりがある、水谷不動産のような地場不動産に何度も足を運んで物件を探しに来ます。居住用不動産を好条件で売却するためには、購入意欲の高い“熱い買主様”が集まる、私共にご依頼いただければ売主様にご納得していただける結果に繋がると存じます。

（水谷不動産の売却力の詳細へ）

②不動産の価格査定とは？

まず、不動産仲介の価格査定は車等の【買取価格（実際の売却価格）】ではなく【適正価格（相場価格）】を知るために行うものです。

ですので、不動産の査定価格と実際の売却価格に大きな差が出ることがあるため「複数社の不動産査定に出したらA社が一番価格が高かったので、A社に売却依頼を即決する」という決め方は絶対におススメできません。各不動産会社が教えてくれる客観的根拠や長年の営業経験等をしっかり聞いたうえで、最も信頼できる不動産会社に依頼することが、結果納得のいく売却に繋がります。

（水谷不動産の価格査定へ）

③最近多く見かける一括査定はどう思われますか？

複数の不動産屋に、同時に依頼が出来る点は魅力的だと思います。しかし、一括査定で依頼された不動産屋は、お客様の依頼が一括査定をしていることは当然わかります。先述しましたが、お客様にインパクトを与え売却依頼をして頂けるように「相場より高い、目立つ査定価格」を提示される不動産会社も業界にいるかと思います。

査定が高く喜んで売り出したところ、まったく反響が無く、どんどん価格を下げる売却活動はデメリットしかありません。なぜなら買主様も「まだ安くなる」と更なる値下がりを期待してジッと待ったり、何より売主様への【不安】という精神的負担が大きくなるからです。

また一括査定は5.6社から同時の、強引な営業にも注意が必要です。査定依頼した物件が魅力的であればあるほど、どの不動産屋も必死に営業をかけてきます。複数社が情報を持ち出すが故に、情報漏洩の危険性等も考えると、水谷不動産ではあまりお勧めしません。

もし複数の会社に査定を依頼をしたいのであれば、信頼できる大手不動産会社と地場不動産会社の合計2社に査定依頼すれば十分に情報は得られます。

④いきなり複数の不動産屋からDMや営業電話がかかってきた！

※当社は地主様に無作為にDMを送る集客活動を行っておりません。

相続などで土地の所有権を移転された方から、いきなり知らない不動産屋からお手紙が来て、驚いて水谷不動産に「これは何だろう？どこで個人情報が漏れたの？」という相談を毎年何件も受けます。

まずご安心していただきたいのは、殆どの場合、情報漏洩ではなく、送付先の業者が法務局で皆様の登記情報を取得し【お名前・住所・不動産の持ち分・権利移転の時期・権利移転の原因（相続等）】を調べ、それらを元に送付しているものです。これらの情報は本人以外の第三者でも申請を行えば閲覧できるものです。また法務局に申請すれば権利移動をまとめて1ヵ月単位で調べることが可能なので、相続して間もなくDMが届くことがあると予想できます。DMは1度届くと、その後に何度も届くので、送付先の会社に電話で今後送らないでほしい旨をしっかり伝えると、きちんとした会社の場合は止めてくれます。

また、営業電話は電話台帳に住所と名前が登録されている場合、それを元に調べることが出来ます。

⑤不動産買取業者への売却でも、不動産仲介業者を中に入れるメリット・デメリットは？

デメリットはズバリ仲介手数料です。売却価格が高ければ、それだけ仲介手数料は高くなり、損をしている気持ちが大きくなると思います。

メリットは大きく分けて3つあります

〈①安全な取引〉

直接買取不動産会社との契約の場合、契約の相手方が不動産のプロであるからこそ、立場を利用して悪さをたくらむ方もごく少数いたり、また悪意はなくとも当人たちでは気づきづらい契約の落とし穴によって、知らないうちに売主様に不利な契約になってしまうかもしれません。その際、一番厄介なのが、この契約が自分に不利な内容なのかを、この契約に限らず売主様の資産全体を見据えて、客観的に教えてくれるプロがいない事です。契約内容を公正なものにするためにも、間に不動産会社を入れることで安心で円滑なお取引に繋がります。

〈②価格の交渉〉

契約内容同様、売却価格も正しい知識が無ければ、知らぬ間に割安の売買になりかねません。「路線価」「不動産評価証明書」等の評価価格と、実際の市場での取引価格は全く違う場合がほとんどです。市場の不動産相場をしっかりと把握できていないと、誤った価格で相手に丸め込まれてしまい、適正価格のお取引が非常に難しいのが実情です。

〈③入札（オークション）形式〉

水谷不動産を通じ、買取業者への売却をご依頼いただいた場合、条件に適した不動産会社へ一斉に情報を送り、入札形式で価格を決定します。それぞれの不動産会社の決済時期の違いや在庫不動産の個数にもよって、同じ買取業者でも情報公開のタイミングで買取価格は大きく変化します。だからこそ、可能性があるすべての会社の中から1番条件の良い買取業者を選ぶことが大切であり、そのお手伝いを水谷不動産がいたします。